Il principio dell’ apparenza è riconosciuto dall’ ordinamento giuridico a tutela del terzo di buona fede che abbia, senza colpa, fatto legittimo affidamento sull’ esistenza in concreto di uno stato di fatto astrattamente corrispondente ad una situazione giuridica. In virtù di tale principio, l’ apparente condomino, ovvero colui che abbia, per esempio, partecipato alle assemblee condominiali e regolarmente corrisposto le spese condominiali potrebbe essere effettivamente obbligato al pagamento dei debiti del condominio.
Un orientamento risalente della Corte di Cassazione ha ritenuto invocabile il principio dell’ apparenza del diritto in tema di condominio, asserendo che in capo all’ amministratore – o in capo a qualsivoglia creditore – non sussiste l’ obbligo di verificare attraverso l’ esame dei registri immobiliari l’ effettiva titolarità del diritto di proprietà in capo ai vari condòmini e che, pertanto, l’ amministratore può richiedere il pagamento delle quote condominiali (ed il terzo il pagamento del proprio credito) a colui che si sia comportato come condomino, apparendo quale proprietario di un’ unità immobiliare appartenente invece ad altro soggetto (Cass.Civ., sez.II, 16.11.84, n.5818; Cass.Civ., sez.II, 01.09.90, n.9079).
Tuttavia detto orientamento è stato sovvertito da successive pronunzie di segno opposto, che hanno ritenuto inoperante il principio dell’ apparenza in materia di condominio (Cass.Civ., sez.II, 11.06.01, n.7849; Cass.Civ., sez.II, 03.04.01, n.4866; Cass.Civ. sez.II, 19.04.00, n.5122) e le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, intervenute per dirimere il contrato tra giudicati, hanno confermato quest’ ultimo indirizzo (Cass.Civ., Sez.Unite, 08.04.02, n.5035).
Pertanto, anche alla luce di una recentissima pronunzia emessa dalla Suprema Corte che ha confermato la citata sentenza del 2002 resa a Sezione Unite, il principio dell’ apparenza non risulta applicabile in materia condominiale; conseguentemente le azioni promosse dall’ amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva e le azioni promosse dai creditori del condominio nei confronti dei singoli condòmini hanno come passivamente legittimati esclusivamente i proprietari effettivi delle unità immobiliari facenti parte del condominio, e non anche coloro che possono apparire tali (Cassazione civile, sez. VI, 09/10/2017, n. 23621).
Avv. Fabrizio Marescotti
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