Ai sensi dell’ art.1135 c.1 n.4 c.c., come modificato dall'art. 13 della L. 11 dicembre 2012, n. 220, l’ assemblea condominiale provvede a deliberare in merito alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni dell’ edificio condominiale, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ ammontare dei lavori, che può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti, allorchè tali lavori debbano essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.
Anteriormente alle modifiche apportate dalla citata L.n.220 del 2012, l’ art.1135 c.c. prevedeva che il fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria dovesse essere costituito unicamente ove occorresse.
Le ragioni dell’ introduzione dell'obbligatorietà della costituzione del fondo speciale vengono ravvisate dalla dottrina maggioritaria nel rafforzamento della garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare le opere straordinarie a favore del condominio, nonché nella garanzia a favore dei condomini di disporre della provvista di denaro sufficiente per l’ ultimazione delle opere, con un pacifico riparto delle spese tra i medesimi.
Per i citati motivi, l’ art.1135 c.1 n.4 c.c., è da considerarsi, secondo la giurisprudenza di merito, una norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati e la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata. Pertanto, in relazione alla delibera di approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, va
considerato come il fondo speciale vada costituito obbligatoriamente a pena di nullità della delibera (Tribunale di Roma, Sez. V, 19 giugno 2017 e Trib. di Udine, sez. I, 17.01.2018).
Tale orientamento giurisprudenziale è stato ulteriormente ribadito da una pronunzia del Tribunale di Modena che ha annullato una delibera condominiale che aveva approvato l’ esecuzione di lavori straordinari, omettendo la costituzione di un fondo speciale per la realizzazione dei medesimi (Trib. Modena, 16 maggio 2019, n. 763/19).

Avv. Fabrizio Marescotti

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