Anzitutto, occorre precisare che, ai sensi del comma 36 della c.d. Legge Cirinnà (L. n. 76/16), per conviventi di fatto si intendono due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da un'unione civile.
Affinchè la semplice convivenza more uxorio sia qualificata quale convivenza di fatto (e si possa beneficiare dunque dei diritti sanciti dalla Legge 76/2016) è necessario che tale convivenza sia attestata mediante apposita certificazione anagrafica presso il Comune di residenza.
Ciò premesso, con riferimento alla successione del convivente di fatto nel contratto stipulato dal conduttore, occorre richiamare quanto previsto dal comma 44 dell’articolo unico della predetta Legge.
Il succitato comma 44, dispone, infatti, che “nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto”.
Dunque, a differenza di quanto avviene per il coniuge superstite convivente - il quale subentra automaticamente nel contratto di locazione stipulato dal de cuius - per il convivente di fatto, non è previsto il subentro automatico nel contratto di locazione, ma, al contrario, è prevista la sola “facoltà” di subentrare nello stesso.
Il comma in questione, tuttavia, non stabilisce nè le modalità, nè i termini di esercizio di detta facoltà, né, tanto meno, chiarisce se il convivente che abbia esercitato la facoltà di subentro, debba rispondere di eventuali danni all’immobile o di canoni insoluti relativi al pregresso rapporto di locazione.
Tralasciando il tema dei danni all’immobile - per i quali si ritiene che eventuali responsabilità gravino sugli eredi (si consiglia comunque di “fotografare” lo stato di fatto dell’immobile al momento del recesso o della morte del conduttore, al fine di evitare controversie circa il momento in cui tali danni sono stati prodotti) - quanto alle modalità di esercizio della facoltà di succedere nel contratto, appare chiaro che tale facoltà debba essere esercitata nella medesima forma prevista per il contratto di locazione (forma scritta); quanto invece al termine entro il quale il convivente può succedere nel contratto in caso di recesso del conduttore, è presumibile che detta facoltà debba essere esercitata entro il termine di sei mesi dalla comunicazione del recesso.
Con riguardo invece all’esistenza di eventuali morosità del conduttore (deceduto o che abbia esercitato il diritto di recesso), si ritiene che, sebbene il convivente di fatto, che sia succeduto nella locazione, non debba risponderne, le stesse potrebbero comunque dar luogo ad un’azione di risoluzione del contratto.
Alla luce di quanto sopra esposto, appare dunque consigliabile inserire nel contratto di locazione apposite clausole che disciplinino i suddetti aspetti.
Avv. Teodoro Sinopoli
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